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不動産所得者の決算のポイントについて

2013年12月9日発行(第184号)

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□□□「超簡単!税情報 初心者のための税のいろは」□□□

発行元:公益社団法人 杉並青色申告会 2013/12/9 No184 読者数:3,708人
http://www.aoiro.org/

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皆さんこんにちは。

消費税増税が確定し、26年4月1日からいよいよ8%に引き上げられます。
今までは5%といっても、国税分4%と地方税分1%でしたが、
今回は国税分が6.3%と地方税分が1.7%で非常に計算が難しくなりました。
どのような申告書の書式になるのでしょうか?

申告書の形式も変更するでしょう。
消費税については、今後ともお知らせします。


今回は、本年6月下旬ごろより東京国税局管内で実施された不動産貸付者に対
する「お尋ね」から見る決算のポイントについてご説明します。

また、当会では、会の活動をフェースブックで報告しております。また、会員
さんのフェースブックの紹介も行っております。フェースブックをお持ちの会
員さんは是非ご一報下さい。

https://www.facebook.com/suginamiaoiro

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┃■身近な税の話   「不動産所得者の決算のポイントについて」   ┃
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1 収入

(1) 収入の時期
  (a) 契約書による収入の時期
    不動産経営をしていると、店子の滞納者はつきものです。
    そのような時も含めて、収入はいつ計上するのか。

    <原則> 契約日
    例えば10月分の家賃を9月25日も振り込んでもらう契約であれば
    収入の計上日は9月25日となります。
    なお、入金があったかなかったかに関わらずです。

    <例外> その対応月
    例えば10月分の家賃を9月25日も振り込んでもらう契約であっても
    前受処理を継続的に行って、収入の計上日は10月1日となります。

    ◎賃料の入金が遅れていても、契約書通りの収入計上をしなくては
     いけません。

(2) 敷金の償却
  敷金を預かっていて、退室する時に清掃費等で預かった敷金を全額返さず
  に一部(又は全部)を差し引く場合があると思います。その時は、差し引い
  た(返却しなかった)敷金は収入として計上しなければいけません。
  また、収入の計上時期は返却しなくなったことが確定した時となります。

  <例> 退出の時、敷金を10万円預かっていたが、3万円を清掃費として
      差し引いて、7万円を返却した場合。
      10万円敷金の返却、3万円の雑収入としなければなりません。
        
  <仕訳>敷金  100,000円   預金(現金)   70,000円
      雑収入 30,000円

  (b) 未計上
    田舎の土地を貸していたり、自宅の一部を駐車場として貸している収
    入を計上していない。法人税の別表や個人の決算書に賃貸料を誰に、
    いくら支払ったか記載する項目があります。付け合わせを行うとすぐ
    わかることなので、ちょっとぐらいと思わずに必ず申告をしましょう。

    また、杉並区で駐車場を1台貸していると、月額2万円ぐらいなので
    2万円×12月の24万円が年間の収入になります。給与所得者でそれ以
    外の所得が20万円未満の場合は、所得税の申告は不要となります。

    例えば、給与所得者が駐車場を貸していて、駐車場に係る固定資産税
    や諸経費を差し引いた所得金額が20万円未満の場合、確定申告をしな
    いことを選択することもできます。
    なお、医療費等で確定申告をする場合は、駐車場の所得も含めて申告
    する必要があります。

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Q. アパートの1室を子供が使っているのですが、家賃をもらう必要はありま
  すか?

A. 家賃をもらわなければ、その1室に係る経費(減価償却費や固定資産税、火
  災保険等)は家事として処理します。

  また、家賃をもらっていても通常の家賃相場より著しく低額の場合も、問
  題となりますので、家賃をもらう時は、近隣の家賃相場を踏まえて賃料を
  決定して下さい。

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Q. 友人が自宅敷地の一部にジュースの自動販売機を設置していますが、確定
  申告をしていないと言っています。問題はありませんか?

A. そのジュースの販売によりどれだけ所得があるかによると思います。
  ジュースの販売でも、自分で仕入をしているケースや設置手数料をもらっ
  ているケースがあります。それにより所得金額が異なります。給与所得者
  で、それ以外の所得金額が20万円未満であれば申告をしないことも選択で
  きます。その方の状況をよくご確認下さい。

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Q. 不動産会社に入金管理を依頼していうのですが、賃貸料が入金される時に
  不動産会社の管理費を差し引かれて入金されています。差し引かれた金額
  が不動産収入で良いですか?

A. 不動産収入は、不動産会社の管理費を差し引く前の金額となります。また、
  差し引かれた管理費は必要経費に計上します。

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Q. 26年4月から消費税が8%に上がりますが、不動産貸付を行っていますが
  何か気を付けることはありますか?

A. 不動産貸付の場合、「居住用」の不動産収入は消費税がかからない取引と
  なります。「事務所や駐車場、店舗」等の不動産収入は消費税がかかる取
  引です。契約書の内容により、経過措置が適用できる場合はありますので
  ご注意下さい。
  http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shohi/201311.pdf

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次回は、必要経費についての決算のポイントをご説明致します。

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